Aansprakelijkheid voor architecten bij vergunningstrajecten
Aansprakelijkheid voor architecten bij vergunningstrajecten
Dé verzekeringsadviseur voor de architectuur Koekenberg van Vuuren | VLC & Partners behandelt in dit artikel een zaak over aansprakelijkheid bij architecten. Hoe ver reikt de aansprakelijkheid? In deze zaak gaat het mis omdat zij richting kopers een onjuiste indruk zouden hebben gewekt over de eerdere vergunningstrajecten en uitbouwmogelijkheden van een appartement?
De zaak
Kopers van een appartement zijn in de veronderstelling dat de benodigde vergunning voor een uitbouw van het appartement door de gemeente zal worden verleend. Nadat deze vergunning toch wordt afgewezen, blijkt dat de gemeente twee jaar terug een soortgelijke vergunning heeft afgewezen. Zowel de verkoper als de architect die betrokken waren bij beide vergunningsaanvragen heeft koper niet geïnformeerd over de eerder afgewezen vergunning. Zijn verkoper en de architect aansprakelijk?
Dakopbouw omgevingsvergunning
In 2015 heeft de gemeente een omgevingsvergunning verstrekt aan verkoper voor een dakopbouw van 26 m2 met een stahoogte van 2100 millimeter. De architect heeft een ontwerp gemaakt voor de opbouw. In 2017 heeft de partner van verkoper een vergunningsaanvraag ingediend voor het vergroten van de dakopbouw naar 35 m2, waarvoor de architect wederom een ontwerp heeft gemaakt. Deze vergunning werd niet verleend, enkel omdat de afstand van het dak van de opbouw tot de nok van het bestaande dak minder dan de vereiste 0,3 meter zou bedragen. Een opbouw die wel zou voldoen aan deze voorwaarde zou in beginsel wel gerealiseerd mogen worden, aldus de gemeente.
Nieuwe eigenaren
Verkoper heeft het appartement in 2019 verkocht aan kopers. In de verkoopadvertentie stond vermeld dat het dak de mogelijkheid bood voor een dakopbouw van +/-35 m2 en een dakterras van +/-25 m2. Na de levering van het appartement heeft de architect namens kopers een vergunningsaanvraag ingediend voor een uitbreiding van de dakopbouw naar 35 m2. De gemeente wees ook deze aanvraag af, maar ditmaal omdat de dakopbouw een onevenredige aantasting van het daklandschap tot gevolg zou hebben. De gemeente gaf daarbij aan dat zij dit punt bij de eerdere vergunningsaanvraag uit 2017 over het hoofd had gezien.
Aanpassen
In lijn met de vergunning uit 2015 zijn kopers vervolgens gestart met het bouwen van een dakopbouw van ‘slechts’ 26 m2. Tijdens de bouw bleek dat er maar een beperkte stahoogte (1800 millimeter in plaats van 2100 millimeter) kon worden gerealiseerd, waardoor kopers de dakopbouw dichter op de nok hebben laten bouwen. De gemeente heeft kopers hierop aangesproken, waarna kopers de dakopbouw moesten aanpassen.
Oordeel van het hof
Kopers houden verkoper en de architect aansprakelijk van de door hen geleden schade. De rechtbank gaat hier echter niet in mee en overweegt als volgt.
Verkoper
Verkoper mocht er gezien de toelichting van de gemeente bij de eerdere vergunningsaanvraag van 2017 op vertrouwen dat de vergunningsaanvraag in 2019 zou worden toegewezen, onder voorwaarde dat de afstand van de dakopbouw tot de nok niet te kort zou zijn. Het is de gemeente zelf die heeft nagelaten om in 2017 ook de voorwaarde met betrekking tot het daklandschap te vermelden. Kopers waren bovendien op de hoogte van het feit dat er voor een grotere dakopbouw een nieuwe vergunningsaanvraag moest worden ingediend. Het is algemeen bekend dat er aan een vergunningsaanvraag onzekerheden kleven, welke onzekerheden in dit geval voor rekening van kopers komen.
Architect
Dat de architect bij voorbaat een kansloze vergunning zou hebben ingediend in 2019 is daarnaast niet vast komen te staan; hij heeft de aanvraag uit 2019 immers aangepast aan de voorwaarde waarop de aanvraag uit 2017 is afgewezen. Ook kan uit de omstandigheid dat kopers maar een beperkte stahoogte konden realiseren bij de bouw niet de conclusie worden getrokken dat de architect een fout heeft gemaakt in zijn ontwerp uit 2015. De architect mocht namelijk uitgaan van de juistheid van de informatie in het bouwarchief. Op zijn tekeningen staat ook expliciet vermeld dat de aannemer de maten in het werk moet controleren. Een eventuele onjuistheid in de informatie uit het bouwarchief is niet aan de architect te wijten.
Bronnen |Rechtbank Amsterdam 1 juni 2022 | ECLI:NL:RBAMS:2022:3272
Juistheid van de informatie in het bouwarchief
Deze uitspraak leert ons dat er aan de aanvraag van een nieuwe vergunning altijd onzekerheden kleven en dat het risico op afwijzing in beginsel voor rekening van de aanvrager komt. Dit risico kan niet zomaar – althans niet in dit geval – worden afgewenteld op de eerdere verkoper of de bij de aanvraag betrokken architect. Dit neemt niet weg dat er een hoop discussie had kunnen worden voorkomen indien verkoper en architect openheid van zaken hadden gegeven over het voorafgaande vergunningstraject.
Voor architecten is bovendien interessant dat zij in principe mogen afgaan op de juistheid van de informatie in het bouwarchief. Daarbij verdient het wel aanbeveling om er richting de klant nadrukkelijk op te wijzen dat de maten in het werk nog moeten worden geverifieerd.
Meer weten? Neem contact op met Claimsmanager mr. Mieke Koot van Koekenberg van Vuuren | VLC & Partners
Meer over aansprakelijkheid
Ook interessant nieuws voor business professionals
